Por qué eliminar la fracción 7 del inciso C, del Artículo 21 relativo a la plusvalía

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1.- Es preciso dejar claro que no se objeta la propuesta de gravar la plusvalía inmobiliaria que pueda derivarse de la acción del gobierno, a través de la ejecución de obras de infraestructura y modificaciones regulatorias. Más aún, esta práctica para apoyar el desarrollo urbano, que en el mundo se da través de esquemas fiscales muy variados, no es  nueva en México. Vale recordar que el Código Fiscal del Distrito Federal establece las contribuciones de mejoras y que la Ley del Impuesto sobre la Renta grava la plusvalía al momento de hacerse líquida.

2.- El problema radica en la forma como está redactada en el proyecto de constitución la fracción de marras, porque implica de facto, la apropiación por parte del gobierno de una porción de la propiedad privada: “Los incrementos en el valor del suelo derivados del proceso de urbanización, se considerarán parte de la riqueza pública de la ciudad”. Afirmación que evidentemente ha provocado una reacción negativa en amplios sectores de la población, que sienten amenazado su patrimonio. Ya hay una petición en Change.org con casi 50,000 firmas.

3.- La mejor evidencia de que la plusvalía inmobiliaria no forma parte de la riqueza de ninguna ciudad, radica en el hecho de que los poderes ejecutivos y legislativos deben establecer mecanismos fiscales, para capturar o extraer del patrimonio de sus legítimos propietarios, una fracción de ella.

4.- Definir el proceso de urbanización como causal de plusvalía, no aclara si es en específico el realizado mediante obras públicas financiadas con recursos del erario, u obedece al desarrollo normal de la Ciudad. Cabe mencionar que, en una ciudad vieja, densa y heterogéneamente poblada, que ha experimentado un desarrollo urbano caótico, producto de la depredación inmobiliaria, la corrupción y las ocurrencias de los próceres sexenales, no es una tarea sencilla identificar con precisión la relación causal entre una obra pública y el aumento del precio del suelo.Incluso, hay obras como vías rápidas y pasos a desnivel, que los beneficiarios, no son los que viven próximos a ellas, sino miles de personas que las utilizan sin pagar nada a cambio.

5.- Vale destacar, que muchas obras públicas producen minusvalías en los bienes inmuebles; al transformar su entorno de manera sensible, como sucede con la construcción de vías rápidas, pasos a desnivel, terminales de transporte público, ciclo vías, desforestación. Asimismo, hay cambios en el uso del suelo que abaten el valor de los inmuebles, en especial los destinados a vivienda. Por ende, habría que plantear, para ser justo, que el erario compensara a los propietarios por la pérdida de valor

Con base en lo anterior se proponen los siguientes cambios al proyecto de constitución de la Ciudad de México:

a) Eliminar las fracciones 7 y 9 del inciso C del Artículo 21 que están contenidas en apartado sobre Regulación de Suelo:

b) Modificar fracción 8 del inciso A del Artículo 26 que está en el apartado sobre el Pacto Fiscal, donde se establece: “Las plusvalías que se identifiquen como derivadas de obras de infraestructura nuevas o cambios regulatorios, serán objeto de un gravamen específico en la forma de una contribución por mejora, que podrá incluso aplicarse antes de la construcción de dichas obras”.

c) Incluir en este inciso A la fracción 9, donde se establezca que:  En caso de que las obras de infraestructura y cambios regulatorios provoquen minusvalías inmobiliarias, el gobierno resarcirá a sus propietarios por las pérdidas sufridas en su patrimonio.

16 pensamientos en “Por qué eliminar la fracción 7 del inciso C, del Artículo 21 relativo a la plusvalía

  1. De acuerdo en que no se debe eliminar y en que la redacción fue muy poco inteligente, pero se debe de mantener la idea. Sin embargo, creo que la mejor forma de recupera parte de la plusvalía (en ningún país se recupera toda) es a través de la venta de derechos de desarrollo o edificabilidad, porque no afecta a toda la población, sólo los que quieren ejercer el derecho; es muy transparente; compensa las externalidades producidas por esos desarrollo que requirieron de derechos comprados; elimina la especulación; presiona los valores del suelo a la baja; es más equitativa y precisa, lo que no tiene el cobra de la valorización por obra pública.
    Saludos
    Ignacio Kunz Bolaños (UNAM)

    • Gracias por tus comentarios y por compartir tu conocimiento en la materia. El concepto de captura de plusvalía es muy amplio y aplicable a un variado número de situaciones. En el caso de la Ciudad de México, la aplicación de este concepto en los derechos de edificación, permitiría que los desarrolladores se hagan cargo de las obras de infraestructura que se derivan de lo que construyen. Hoy, los vecinos y la comunidad en su conjunto, son quienes se hacen cargo de las externalidades negativas provocadas por la construcción de edificios y centros comerciales. De ahí, las continuas quejas vecinales contra las autoridades y las constructoras, porque éstas llegan, depredan y se van. Saludos.

  2. No vivo en el DF, pero no creo que deban gravar las propiedades hasta que las vendas y tengas una utilidad… si tienes perdidas, causadas por obra publica, no creo que deban pagarles a los dueños, no les alcanzaria el presupuesto ni los tribunales para decidir sobre estos casos…. saludos desde Sinaloa, donde un par vial le dio un bajon tremendo a una colonia residencial, les hecho a perder su calidad de vida al pasarle los camiones urbanos frente a sus casas, y los beneficiados son los que van de paso a otras zonas de la ciudad…

  3. Hola Alfredo, me gustó mucho tu artículo, planteas con claridad pros y contras, lo que más me gustó es lo que señalas en el punto 5 respecto a las minusvalías. Es una propuesta muy interesante, y un principio de justicia, si el gobierno invierte en mejoras de la zona donde vivo y eso aumenta la plusvalía del inmueble, no veo mal que el gobierno cobre por algo que propició, lo que habría que estudiar es lo que habría que pagar, la cuantificación económica que guarde el principio rector en materia fiscal: proporcionalidad y equidad. Por el contrario, tu muy acertada propuesta de que si el gobierno realiza supuestas obras que disminuyen la calidad de vida en la zona inmobiliaria, deba resarcir al propietario la minusvalía

  4. Pingback: Por qué eliminar la fracción 7 del inciso C, del Artículo 21 relativo a la plusvalía | SalvoLomas

  5. También debería estipularse alguna ley que restringiese la construcción caótica y contemplar un nuevo plan de urbanización para que no se sigan talando árboles o invadiendo áreas verdes, para que el gobierno de ciudad no incurra en gastos de abastecimiento de agua y electricidad, controlar la explosión demográfica y dejar inuutilizar con postes y adornos inecesarios en las calles que solamente incrementan el tráfico y la la contaminación evitando que los ciudadanos de la ciudad de México tengamos una mejor calidad de vida. El gobierno de la ciudad de México está fuera de control y no hay ningún reglamento que impida hacer cambios inútiles como el cambio del nombre de la ciudad que generará muchos millones para esta ciudad en detrimento de la economía de los ciudadanos

    • Eduardo, las plusvalías (rentas) son los cambios de valor de la propiedad inmobiliaria no generados por sus propietarios. Pueden ser por la acción pública, como las obras o los cambios de normas; puede ser por el cambio en la localización relativa, como el caso de que se compra un predio en la periferia a precios de uso rural y se retiene por 30 años hasta que se incorpora a la ciudad; o puede formarse plusvalía por una condición monopólica, cuando se retiene una propiedad para ser colocada en el mercado a un sobre precio en la lógica de la “última coca del estacio”.
      Lo importante es que los tres mecanismos anteriores de formación de renta urbana (plusvalía) generan costos social, ya sea el costo de la obra, el costo de las externalidades por el aumento de derechos de edificabilidad, el costo del desperdicio del capital urbano fijo por la retención de la propiedad, y el costo del encarecimiento por la estrategia de monopolio.
      Por eso es razonable que la sociedad, recupere parte de esos costos. Como los hacen en todos los países desarrollados y en muchos no desarrollados.
      No creo que se pueda impugnar porque el artículo 115 de la Constitución faculta a los municipios a gravar los cambios de valor de la propiedad inmobiliaria, y 7 u 8 entidades tienen Ley de Plusvalías.
      Si tienes interés en el tema te puedo enviar información.

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